Договори оренди невитребуваної землі: теорія та судова практика

До 01.01.2002, тобто до набрання чинності Земельним кодексом України (далі – ЗКУ), діяв Земельний кодекс України 1990 року, який передбачав, зокрема, колективну форму власності.  Суб’єктами права колективної власності на землю визнавались сільськогосподарські підприємства. З 01.01.2002 колективної форми власності на землю в Україні не передбачено. 

Державою наприкінці минулого століття було розпочато процедуру переведення майна із колективної у приватну власність (розпаювання). У процесі розпаювання у складі колективної власності фактично залишилась певна частина земель, які протягом багатьох років не були затребувані їх власниками, і право приватної власності на них не виникло. Як наслідок –землі формально продовжують перебувати у колективній власності, фактично не мають власника, за них не сплачується плата за землю.

З 01.01.2019 р. Набрали чинності зміни до законодавства, які внесли суттєві корективи у питання оренди невитребуваної землі. Нерозподіленою земельною ділянкою є ділянка, яка, відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) (далі – проект територій), увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю) (ч. 1 ст. 13 Закону України від 05.06.2003 № 899-IV «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», далі – Закон № 899).

Нерозподілені земельні ділянки є сформованими на підставі проекту територій. Відповідно, вони можуть передаватися в оренду. 

Невитребувані земельні частки (паї)(далі – невитребувані паї) земельна ділянка, на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельна частка (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не була виділена в натурі (на місцевості) (ч. 2 ст. 13 Закону № 899). Невитребувані паї можнуть передаватися в оренду лише після формування у земельні ділянки(ч. 3 ст. 13 Закону № 899). Вказане підтвердив Верховний Суд у постанові від 16.01.2019 р. у справі № 902/569/17.

Невитребувані паї не є землями державної чи комунальної власності, а тому місцеві ради можуть ініціювати проведення інвентаризації таких земель.

За результатами проведення інвентаризації масиву земель сільськогосподарського призначення, відомості про такий масив та про земельні ділянки, розташовані в ньому (у разі їх формування або за відсутності відомостей про них у ДЗК), вносяться до Державного земельного кадастру (ДЗК).

Тож для формування земельних ділянок із невитребуваних паїв селищна рада має право прийняти рішення щодо проведення інвентаризації земель сільськогосподарського призначення і відповідно до ст. 11 Закону № 899, замовником є орендар. Після розробки технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) по кожній земельній ділянці, сформованої із не витребуваного паю подається на затвердження селищної ради із заявою про передачу таких земельних ділянок в оренду.

З 01.01.2019 передавати в оренду такі землі має право виключно селищна рада без проведення земельних торгів.

Оскільки конкурентні засади (земельні торги) передбачено лише для державної чи комунальної землі (ст. 134 ЗКУ). А як зазначено вище невитребувані земельні частки (паї)М фактично є землями колективної власності (тобто ані державною, ані комунальною власністю). Вказане підтверджено Верховним Судом у постанові від 21.02.2020 р. у справі № 647/195/18.

Умови договору оренди

Оскільки нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї передаються в оренду лише після формування їх у земельні ділянки, то до таких договорів оренди застосовуються загальні положення, які регулюють оренду сільськогосподарської землі.

Спеціальні істотні умови таких договорів визначено у ст. 15 Закону України «Про оренду землі»:

• об’єкт оренди(кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• дата укладення та строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Строк дії договору. Строк дії договору оренди нерозподіленої земельної ділянки/невитребуваного паю обмежується днем реєстрації державної реєстрації права власності на таку земельну ділянку. Тобто такий договір оренди припиняється в день державної реєстрації права власності на земельну ділянку фізичної особи, а у разі переходу такої земельної ділянки у комунальну власність припиняється через два роки з дня державної реєстрації права комунальної власності на неї (крім випадків, коли цим Договором передбачено його припинення раніше).

Орендна плата. Як зазначено вище – нерозподілені земельні ділянки/невитребувані паї не відносяться ні до державної, ні до комунальної власності. Отже при встановленні плати за користування ними її розмір, спосіб та строки сплати, умови розрахунку, порядок внесення і перегляду цілковито віддані на розсуд сторін.

Тому в договорі оренди сторони можуть визначити розмір плати за оренду у фіксованій сумі, відсотковому відношенні до грошової оцінки земельної ділянки (як нормативної, так і експертної) або погодити інший механізм визначення розміру такої орендної плати.

Підтвердження цьому знаходимо і в судовій практиці Верховного Суду України: у постановах від 14.05.2014 у справі № 6-48цс14 та від 04.06.2014 у справі № 6-55цc14.

01.01.2028 – важлива дата. У разі якщо до 1 січня 2028 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформив право власності на земельну ділянку, він вважається таким, що відмовився від одержання земельної ділянки (ч. 4 ст. 13 Закону№ 899). Встановлений граничний термін – 01.01.2028 – до якого власник невитребуваного паю або його спадкоємець має оформити право власності на земельну ділянку.

Якщо цього не зробити, то вважатиметься, що він відмовився від одержання земельної ділянки. Після цієї дати така ділянка передається у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована, у порядку визнання майна безхазяйним.

Тож якщо до 01.01.2028 власник або його спадкоємець не оформить своє право власності на земельну ділянку, договір оренди невитребуваного паю діятиме протягом двох років з дня державної реєстрації права комунальної власності на неї (крім випадків, коли цим Договором передбачено його припинення раніше).

Відповідно, отримати право оренди такої землі можна буде лише за результатами земельного аукціону.